OSSERVATORIO IMMOBILIARE
A cura di Dina d’Onofrio Caccavaio
Presidente Regionale della F.I.M.A.A. MOLISE (Federazione Italiana Mediatori Agenti di Affari)
Consigliere Nazionale CONFAPPI (Confederazione Piccola Proprietà Immobiliare)
NUDA PROPRIETA' e CALCOLO USUFRUTTO- Come acquistare una casa pagandola meno del valore di mercato
In diritto la nuda proprietà è un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene.
L'usufrutto è un diritto reale minore, consistente nella facoltà di godimento di un bene limitata solo dall’impossibilità di poterne trasferire la proprietà.
Acquistando la nuda proprietà di un immobile si lascia a chi lo ha venduto il diritto di utilizzarlo e di goderne i frutti, praticamente l’usufruttuario ha tutti i vantaggi mentre il “nudo proprietario”, che avrà goduto di un consistente sconto sul prezzo reale della cosa ed anche sulle imposte, non ha che la soddisfazione di dire “io sono il proprietario dell’immobile”.
Chi potrebbe essere interessato a questo tipo di operazione immobiliare?
Il venditore tipo potrebbe essere individuato in una persona anziana, senza eredi, che alla sua morte, se non ha disposto diversamente attraverso un testamento, vedrebbe i sui beni incamerati dallo Stato. Dalla vendita dell'immobile potrebbe ricavare i mezzi finanziari per poter vivere più serenamente senza dover rinunciare ad abitare la propria casa.
L'acquirente potrebbe essere una coppia che acquista la 'nuda proprietà' dell'immobile con lo scopo di adibirlo, in un secondo tempo, ad abitazione del proprio figlio.
L'acquirente, inoltre, potrebbe essere l’investitore che, non volendo alimentare i propri redditi qualora affittasse l'unità immobiliare e non avendo la necessità di usare l'immobile e, comunque, volendo risparmiarsi i grattacapi di un contratto di locazione, sottoscrive questa specie di "scommessa finanziaria".
Con l’ausilio della tabella riportata, aggiornata al 1° gennaio 2024
(Decreto del 21 dicembre 2023, pubblicato sulla G.U. n. 302 del 29/12/2023, il Ministero dell'Economia e delle Finanze rende noti i nuovi coefficienti 2024 per il calcolo dell'usufrutto determinati in seguito alla variazione del tasso di interesse legale del 2,5% (5% nel 2023) in vigore dal 1 gennaio 2024)
Si può ricavare il valore della nuda proprietà e dell’usufrutto. Il valore ai fini fiscali è rigidamente stabilito dalla legge.
|
Età Usufruttuario |
Coefficiente |
% Usufrutto |
% Nuda Proprietà |
|
da 0 a 20 |
38,00 |
95,00 |
5,00 |
|
da 21 a 30 |
36,00 |
90,00 |
10,00 |
|
da 31 a 40 |
34,00 |
85,00 |
15,00 |
|
da 41 a 45 |
32,00 |
80,00 |
20,00 |
|
da 46 a 50 |
30,00 |
75,00 |
25,00 |
|
da 51 a 53 |
28,00 |
70,00 |
30,00 |
|
da 54 a 56 |
26,00 |
65,00 |
35,00 |
|
da 57 a 60 |
24,00 |
60,00 |
40,00 |
|
da 61 a 63 |
22,00 |
55,00 |
45,00 |
|
da 64 a 66 |
20,00 |
50,00 |
50,00 |
|
da 67 a 69 |
18,00 |
45,00 |
55,00 |
|
da 70 a 72 |
16,00 |
40,00 |
60,00 |
|
da 73 a 75 |
14,00 |
35,00 |
65,00 |
|
da 76 a 78 |
12,00 |
30,00 |
70,00 |
|
da 79 a 82 |
10,00 |
25,00 |
75,00 |
|
da 83 a 86 |
8,00 |
20,00 |
80,00 |
|
da 87 a 92 |
6,00 |
15,00 |
85,00 |
|
da 93 a 99 |
4,00 |
10,00 |
90,00 |
Calcolo dell'usufrutto
Esempio di calcolo: valore della piena proprietà di un bene immobile: €. 400.000,00;
- tasso di interesse legale: 2,5% (saggio di interesse legale in vigore dal 1° gennaio 2024)
- età del beneficiario dell'usufrutto: 70 anni;
- coefficiente relativo (v. Tabella): 16,00;
Rendita Annua= € 400.000,00(valore piena proprietà) x 2,5% (tasso inter.) = € 10.000,00
Valore dell'Usufrutto = € 10.000,00 (rendita annua) x 16,00 (coeff.) =€. 160.000,00Valore
Nuda Proprietà =€ 400.000,00 (valore pieno) € 160.000,00 (usufr.) = € 240.000,00.
Le disposizioni di cui al decreto Ministero dell’economia e finanze 21 dicembre 2023 si applicano
agli atti pubblici formati, agli atti giudiziari pubblicati o emanati, alle scritture private autenticate e
a quelle non autenticate presentate per la registrazione, alle successioni apertesi ed alle donazioni
fatte a decorrere dalla data del 1° gennaio 2024.
Rimane utile ricordare che è possibile applicare le agevolazioni per l'acquisto della cosiddetta "prima casa" alla compravendita della "nuda proprietà “.
Campobasso 9 gennaio2024
Dina d’Onofrio